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“成都房价的主升浪来了”是什么逻辑?

2016-08-23



就像秋老虎要将这个地球所有的生命催熟一样,“成都房价的主升浪来了”这个观点一经抛出,就让大家感觉成都楼市突然全行业断电一般,所有人从空调房中涌了出来,源源不断地聚汇一处,将这炒作成了一个闷热且压抑的话题。

西南财经大学经济学院副教授刘璐先生,是这个观点的发起者。

刘教授提出这个观点,有几个代表性的理由:

一、成都房价涨幅羞死人。从20131月以来,成都房价整体涨幅仅仅超过8%的水平线。但我们带着战略眼光站在高处看成都平原之外的兄弟城市呢,三年来深圳房价整体涨幅多少?超过100%!上海整体涨幅多少?超过50%!北京、广州、南京、合肥整体涨幅多少?超过40%!就拿一个渔岛这个二线城市代表的厦门来说,人家整体涨幅也超过60%

二、白龙马蹄儿朝西,驮着唐三藏跟着三徒弟。如今中国楼市投资机会的真经在成都。最新的全国大中城市房价指数显示,前期涨幅过快的热点城市有减速迹象,而前期相对涨幅不那么大的部分二线城市则开始全面开花,从上海——苏州/南京——合肥——武汉/郑州——成都的传导链条来看,当前资金追捧有从东部沿海进一步西移到成都的趋势。既然投资机会的真经在成都,那还怕什么妖魔鬼怪,什么美女画皮,什么刀山火海,什么陷阱诡计?!

看来成都房价“被迫”涨高。那涨多少是个头呢?刘教授说道,自20155月成都楼市开始回暖以来,成都楼市从整体上已经连续环比上涨15个月了,但累计总体增幅仅为5%。既然当前的主升浪要来了,那么整体房价指数在1年内再涨个5%10%也不算过分吧。如果成都整体房价能再有10%的涨幅,那个别热点楼盘的价格涨个30%50%,甚至翻倍都是有可能的。

涨多长时间呢?刘教授给出的结论非常干脆,到2017年的年中左右。如果宏观面有重大的利空政策出台(比如信贷紧缩、购房限购、房产税出台等),则那时成都的整体房价走势很可能会再次步入向下调整的通道。



刘教授发表如此“低调”的观点,没有学以前任大炮那样语不惊人死不休,因为他深知成都房价这个火箭难升天,还在于两大掣肘:

一、供需决定价格。成都楼市是个大盘股,每年土地供应量就是摔跤选手的胖子,而且成都是一个平原城市,四面八方铺开都是地,目之所及都可以是楼市的主战。

二、没有“干爹”这样的靠山,没有可供抽血的城市群组织。如此一来,作为不动产的属性劣势就显现出来了,相对外来人口的吸附能力远不如京沪深等地,成都楼市的购买力和城市面积相比是不足的。

在两大掣肘中奋力喊出“成都房价的主升浪来了”,刘教授确实不易。他如同优秀的篮球选手,在一群肌肉棒子中奋力杀出,大力灌篮“两分”!这个姿势确实漂亮,势大力沉,够提劲,很霸气,不由引发业内喝彩连连。



但,我们应该如何来看这个“灌篮”效果的观点?中小开发商是否应该热血上冲就直奔地王?购房者是否应该撑死胆大的,饿死胆小的?一众行业人士对此劝诫到,“即使主升浪真的来了,也应该留一半清醒留一半醉。”

在他们看来,买房投资首看政策大势,须知这一波房产“冒头”皆因中央去库存之功。当中国经济缓过劲来,新增的房产库存可能就等不到解放军了。

次看供应方的行业形势,今年上半年,大部分品牌房企均完成了年度目标的近7成,不差钱的房企会让房价主升浪的惯性发挥作用,因此今年下半年的楼市就会是卖方市场,而非买方市场。再看需求方的行业形势,这两年的房产投资市场已经发生深刻变化,傻瓜买房时代一去不复返。


 

结合76日推出的《中国住房2016中期报告》来看,报告甚至警示:未来一年房价或迎暴跌期。报告指出,如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。而持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,决定调整幅度和时间提前或者延后。报告旗帜鲜明地亮出观点,“调整可能迟到,但不会缺席。”

如此综合来看,刘璐教授“成都房价的主升浪来了”的观点,固有其可取之处,但成都房产行业在思想激进之余,在行动上也需防秋老虎的节令之变:极热之后,可能是一场秋雨一场凉。


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